공동명의 주택 전세보증금, 누구를 상대로 청구할지 정하는 순서

계약서의 임대인란부터 다시 확인합니다

등기부상 소유자와 계약서상 임대인이 항상 같지는 않습니다. 보증금 반환을 청구할 1차 상대는 등기부가 아니라 임대차계약의 당사자입니다. 계약서 임대인란에 두 사람 이름과 도장이 모두 있다면 두 사람 전부가 상대가 됩니다.

문제는 흔한 두 번째 경우입니다. 등기부에는 두 명이 공유자로 올라 있는데, 계약서에는 한 명만 서명한 경우입니다. 이때는 나머지 공유자가 계약에 관여했는지를 따로 따져야 합니다. 배우자가 대신 계약했다는 사실만으로 당연히 공동 임대인이 되는 것은 아니고, 위임이 있었는지, 사후에 그 계약을 인정하는 행동을 했는지를 봅니다.

그래서 계약 체결 당시 주고받은 문자, 보증금을 입금한 계좌의 명의, 월세를 받아온 계좌, 수리 요청에 응답한 사람, 계약 갱신 때 연락한 사람 같은 자료가 의외로 중요합니다. 이름이 계약서에 없어도 임대인처럼 행세해 왔다면 그 기록이 전부 근거가 됩니다.

공동명의면 한 사람에게 전액을 청구할 수 있는가

공유자가 함께 임대한 경우 보증금 반환 채무는 성질상 나누기 어려운 채무로 보아 온 것이 법원의 일반적인 흐름입니다. 지분이 5대 5라고 해서 임차인이 각자에게 절반씩만 받아야 한다고 보면, 한 사람이 무자력일 때 임차인만 손해를 보게 되기 때문입니다.

이 논리대로라면 임차인은 공동 임대인 중 한 사람에게 보증금 전액을 청구할 수 있고, 두 사람을 함께 피고로 삼아 전액을 청구할 수도 있습니다. 다만 계약 내용에 반환 책임을 지분대로 나눈다는 특약이 있거나, 각자 별도의 계약을 맺은 구조라면 결론이 달라질 수 있습니다. 계약서 특약란을 먼저 읽어야 하는 이유입니다.

실무적으로는 공유자 전원을 피고로 넣는 쪽이 안전합니다. 한 명만 걸었다가 그 사람 명의 재산이 사실상 없다는 점이 집행 단계에서 드러나면, 다시 소를 내야 하는 상황이 생깁니다. 피고를 늘린다고 해서 인지대가 몇 배로 뛰지도 않습니다.

상황별로 상대가 달라지는 지점

지분이 넘어간 경우에는 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인이라면 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계합니다. 즉 새 소유자가 보증금 반환 의무를 지는 구조가 됩니다. 전입신고와 확정일자, 점유를 유지하고 있었는지가 여기서 갈립니다.

소송 전에 정리해 둘 것

이사를 먼저 나가야 하는 상황이라면 임차권등기명령부터 생각합니다. 임차권등기가 마쳐지면 이사 후에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기 신청의 상대도 공유자 전원으로 맞춰 두는 편이 뒤탈이 적습니다.

• 등기부등본: 공유자 이름, 지분, 근저당 설정 시기와 채권최고액
• 계약서와 갱신 관련 서류, 특약 조항 전문
• 보증금 송금 내역과 수령 계좌 명의
• 계약 종료 의사를 밝힌 문자·통화 기록(갱신거절 통지 시점)
• 내용증명: 반환 기한을 못 박고 지연이자와 임차권등기 예정을 함께 적습니다
• 공유자 각자의 다른 재산(부동산, 급여, 사업장 계좌) 단서

내용증명은 상대를 압박하려는 문서가 아니라 날짜를 고정하는 문서입니다. 언제부터 반환 의무가 발생했는지, 언제 통지했는지가 지연이자 기산점과 직결됩니다. 두 사람 주소가 다르면 각각 보냅니다.

보증금 반환채권의 소멸시효는 일반 민사채권과 같이 보는 것이 보통이지만, 계약 종료 후 수년을 방치하면 상대가 자력을 잃거나 주택에 선순위 권리가 늘어나 회수 자체가 어려워집니다. 기한보다 현실적인 위험이 먼저 옵니다.

소송과 집행 단계에서 생기는 차이

다툼이 없고 금액만 문제라면 지급명령으로 빠르게 집행권원을 얻을 수 있습니다. 다만 상대가 이의하면 소송으로 넘어가고, 공동 임대인 중 한 명이라도 송달이 되지 않으면 절차가 늘어집니다. 상대가 반환을 거부하는 이유가 분명하다면 처음부터 소를 제기하는 쪽이 빠른 경우도 많습니다.

임대인이 원상회복 비용이나 연체 차임을 이유로 일부를 공제하겠다고 나오는 일도 잦습니다. 이때는 입주 당시와 퇴거 시점의 사진, 관리비 정산 내역이 그대로 증거가 됩니다. 공제 주장이 과도하면 다퉈야 하지만, 명백히 임차인 책임인 부분은 미리 인정하고 나머지를 받는 쪽이 전체 기간을 줄입니다.

판결을 받은 뒤 집행은 각 피고의 재산을 상대로 합니다. 공유 부동산이라면 각자의 지분에 강제경매를 넣을 수 있고, 급여나 예금 압류를 병행할 수도 있습니다. 재산이 어디 있는지 모른다면 재산명시·재산조회를 거칩니다. 소송 전에 상대가 지분을 처분할 기미가 보이면 가압류를 먼저 검토합니다.

공동명의 집은 계약서 한 장만 봐서는 상대를 정하기 어렵습니다. 등기부와 계약서, 입금 내역을 함께 놓고 봐야 피고와 청구 금액이 정리됩니다. 민블리에서는 가지고 계신 자료를 기준으로 누구를 상대로 어떤 절차부터 밟는 것이 실익이 있는지 함께 짚어 드립니다.