전세보증금 반환 지연, 임차권등기명령과 보증 이행청구 순서

먼저 확인할 것: 계약이 정말 끝났는가

보증금 반환 청구의 출발점은 임대차가 종료되었다는 사실입니다. 기간 만료로 끝났는지, 갱신을 거절했는지, 계약갱신요구권을 쓴 뒤 해지를 통지했는지에 따라 종료 시점이 달라집니다. 임차인이 갱신 후 계약을 해지하겠다고 통지한 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 일정 기간이 지나야 효력이 생깁니다.

종료 의사를 문자나 내용증명 같은 남는 형태로 남겨두지 않으면, 뒤에 가서 "묵시적으로 갱신된 것 아니냐"는 다툼이 붙습니다. 반환보증에 가입해 둔 경우에도 보증기관은 종료 사실부터 따집니다. 통화만 했다면 지금이라도 "몇 월 며칠 종료 통지를 드렸고 보증금 반환을 요청드립니다"라는 취지의 문자를 보내 기록을 만들어 두는 편이 낫습니다.

보증금 반환채권은 임대차 종료 시점부터 행사할 수 있습니다. 시효는 일반 민사채권과 같이 비교적 길지만, 시간이 지날수록 임대인의 재산이 줄고 담보 여력이 사라진다는 점이 실질적인 문제입니다. 기한보다 속도가 중요한 분쟁입니다.

이사부터 하면 안 됩니다: 임차권등기명령

주택임차인의 대항력과 우선변제권은 점유와 주민등록에 붙어 있습니다. 보증금을 못 받은 상태에서 짐을 빼고 전출신고를 하면 순위가 흔들립니다. 그래서 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 먼저 신청합니다. 주택임대차보호법에 근거한 제도이고, 상가건물 임대차에도 같은 취지의 제도가 있습니다.

등기가 마쳐지면 이사를 나가고 전출신고를 해도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 신청은 임차 주택 소재지 관할 법원에 하고, 결정이 난 뒤 등기부에 실제로 기재되었는지까지 확인해야 합니다. 결정문만 받고 등기 기재를 확인하지 않은 채 이사한 사례가 의외로 많습니다.

• 임대차계약서 원본과 확정일자 확인
• 주민등록초본(주소 변동 이력 포함)
• 등기사항전부증명서(임차 주택)
• 임대차 종료를 알린 문자·내용증명·통화 녹취
• 보증금 입금 내역과 월세 납부 내역
• 임대인의 반환 지연 발언이 담긴 대화 캡처

등기 신청에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있는 성질의 손해로 다루어집니다. 영수증은 버리지 말고 모아두면 나중에 청구 항목에 넣을 수 있습니다.

반환보증에 가입했다면, 이행청구와 거절 사유

전세보증금반환보증에 가입해 두었다면 임대인을 상대로 소송하기 전에 보증기관에 이행을 청구하는 길이 있습니다. 다만 가입만 했다고 자동으로 나오지는 않습니다. 계약 종료 후 일정 기간이 지나도록 보증금이 반환되지 않았을 것, 임차권등기 등 절차 요건을 갖출 것 같은 조건이 붙습니다. 약관에서 정한 기한 안에 청구하지 않으면 다투기가 번거로워집니다.

최근 보험금 지급을 둘러싼 분쟁에서 법원이 지급을 인정한 사례들이 보도되는 것처럼, 보증기관의 거절이 곧 결론은 아닙니다. 거절 통지를 받으면 사유가 사실관계 문제인지 약관 해석 문제인지부터 갈라야 합니다. 사실관계 문제라면 자료를 보완해 재청구하고, 약관 해석 문제라면 보증기관을 상대로 보증금 지급을 구하는 민사소송이 가능합니다.

• 계약이 갱신된 것으로 처리되어 종료 사실이 인정되지 않는 경우
• 임차권등기 등 요구된 절차를 마치지 않은 경우
• 실제 거주·전입 요건이 유지되지 않았다고 판단된 경우
• 보증 대상 금액과 실제 계약 내용이 다른 경우
• 임대인 변경, 계약 조건 변경을 보증기관에 알리지 않은 경우

임대인을 상대로 할 때: 절차 선택

임대인이 액수 자체는 다투지 않고 돈이 없다고만 하는 유형인지, 하자 수리비나 연체 차임을 들어 공제를 주장하는 유형인지에 따라 선택이 달라집니다. 다툼이 없는 유형이면 지급명령이 빠르고, 공제 주장이 예상되면 처음부터 보증금반환청구 소송으로 가는 편이 시간을 아낍니다.

보증금 반환과 주택 인도는 원칙적으로 맞바꾸는 관계입니다. 그래서 소장에는 보증금 지급을 구하면서 인도와의 관계를 정리해 두는 것이 보통입니다. 이미 임차권등기를 마치고 이사를 나왔다면 인도는 문제되지 않는 경우가 많습니다.

지연에 따른 이자도 청구 항목입니다. 반환이 늦어진 기간에 대한 법정이율과, 소장이 상대에게 송달된 다음 날부터 적용되는 소송촉진 관련 이율이 나뉩니다. 금액이 클수록 이 부분만으로도 차이가 커집니다.

공제 주장에 대비하는 법

임대인 측에서 가장 흔히 꺼내는 카드가 원상회복 비용과 연체 차임입니다. 통상의 사용으로 생긴 마모까지 임차인이 부담해야 하는 것은 아닙니다. 그래서 입주 당시와 퇴거 당시의 상태를 비교할 자료가 있으면 다툼이 짧아집니다.

퇴거 직전에 각 방과 주방, 욕실, 발코니를 날짜가 남는 방식으로 촬영해 두십시오. 관리비와 공과금 정산 영수증, 열쇠 반납을 확인한 메시지도 함께 보관합니다. 수리를 요구받았던 이력이 있다면 그때 주고받은 문자도 정리해 두는 편이 좋습니다.

집이 이미 경매로 넘어간 상황이라면 순위 다툼이 핵심입니다. 확정일자와 전입일, 근저당 설정일의 선후에 따라 배당 결과가 갈리므로 등기부와 임대차 자료를 함께 놓고 계산해 봐야 합니다. 배당요구 기한을 놓치지 않는 것이 무엇보다 중요합니다.

민블리에서는 계약서와 문자 기록, 등기부만 있으면 지금 어느 단계부터 시작해야 하는지, 이사 전에 무엇을 마쳐야 하는지 순서대로 정리해 드립니다. 보증 이행청구가 거절된 경우에도 사유별로 다시 다툴 여지가 있는지 함께 짚어볼 수 있습니다.