아파트 하자보수 청구, 담보책임기간부터 소송까지 순서

먼저 '하자'와 '노후'를 갈라야 합니다

하자 분쟁의 출발은 지금 보이는 현상이 시공에서 비롯된 것인지 확인하는 일입니다. 실무에서 하자는 크게 세 갈래로 정리됩니다. 설계도면에 있는데 아예 넣지 않은 미시공, 도면과 다른 자재나 규격으로 바꿔 넣은 변경시공, 제대로 넣긴 했으나 기능을 못 하는 부실시공입니다.

반대로 사용하면서 자연히 생긴 마모, 입주자가 임의로 손댄 부분, 관리 소홀로 악화된 부분은 책임을 묻기 어렵습니다. 그래서 사용검사 당시 도면과 시방서를 확보하는 것이 거의 모든 사건의 첫 단추가 됩니다. 도면이 없으면 '원래 이렇게 시공하기로 되어 있었다'는 말을 증명할 길이 막힙니다.

도면은 관리사무소나 사업주체, 사용검사권자인 지자체를 통해 확보하는 경로가 있습니다. 개인 세대가 혼자 움직이는 것보다 입주자대표회의 차원에서 요청하는 쪽이 수월한 경우가 많습니다.

기간이 지나면 내용이 맞아도 소용이 없습니다

하자담보책임은 영구적이지 않습니다. 공동주택은 공동주택관리법과 그 시행령에서 공사 종류별로 책임기간을 나눠 정하고 있고, 집합건물법도 별도의 담보책임 존속기간을 두고 있습니다. 대체로 마감 성격의 공사는 짧게, 방수·난방·급수처럼 건물 기능에 직결되는 공사는 더 길게, 기둥·내력벽 같은 주요구조부와 지반공사는 가장 길게 잡습니다.

표의 기간은 공사 항목이 어느 분류에 들어가느냐에 따라 달라집니다. 같은 누수라도 발코니 방수인지 창호 실링인지에 따라 적용 기간이 갈립니다. 그래서 하자목록을 만들 때는 '거실 누수'처럼 뭉뚱그리지 말고, 부위와 원인 공사 종류를 함께 적어두는 편이 낫습니다.

기간 안에 하자가 발생했다는 사실을 남겨두는 것도 중요합니다. 기간이 끝나기 전에 사업주체에 하자보수를 서면으로 청구하고, 내용증명이나 하자보수 요청서 접수 기록을 보관해 두면 나중에 다툴 여지가 줄어듭니다. 구두 항의만 반복하면 기록이 남지 않습니다.

청구 상대를 정하는 일

하자 사건은 상대가 여럿일 수 있습니다. 분양한 사업주체, 실제로 지은 시공자, 사업주체가 예치하거나 보증서를 끊어둔 하자보수보증금의 보증기관이 대표적입니다. 사업주체가 폐업하거나 자력이 없는 경우에는 보증기관을 상대로 하자보수보증금을 청구하는 경로가 현실적인 대안이 됩니다.

청구하는 쪽의 자격도 정리해야 합니다. 하자보수를 요구하는 권한과, 보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 권한은 주체가 다를 수 있습니다. 일반적으로 손해배상청구권은 구분소유자에게 있다고 보기 때문에, 입주자대표회의가 단지 전체를 대표해 소송을 하려면 세대별로 채권을 양도받고 양도 통지를 마치는 절차를 거칩니다. 이 절차가 허술하면 본안 다툼 전에 당사자적격에서 발목이 잡힙니다.

임대아파트처럼 분양 구조가 다른 경우에는 임차인·입주자가 누구를 상대로 무엇을 요구할 수 있는지가 또 달라집니다. 관리주체와 소유자가 분리되어 있으면 책임 소재를 먼저 정리하고 움직이는 편이 시간을 아낍니다.

증거는 하자목록과 감정으로 완성됩니다

하자 소송의 승패는 상당 부분 감정 결과에서 갈립니다. 법원 감정인이 현장을 조사해 하자 여부와 보수비용을 산정하면 그 금액이 판결의 뼈대가 됩니다. 감정 전까지 당사자가 할 수 있는 일은 감정인이 놓치지 않도록 자료를 쌓아두는 것입니다.

• 부위별 사진과 영상. 촬영 날짜가 남도록 찍고, 같은 지점을 시간 간격을 두고 반복 촬영
• 누수·결로는 발생 시점과 날씨, 반복 횟수를 적은 기록
• 사업주체에 보낸 보수 요청 서면과 회신, 보수 공사 내역서
• 사용검사 도면, 시방서, 분양 카탈로그와 모델하우스 홍보자료
• 관리사무소 하자접수대장, 민원 접수 기록
• 이미 자비로 보수했다면 견적서·세금계산서·이체내역

자비로 고쳐버린 하자는 흔적이 사라져 감정이 어렵습니다. 급한 누수처럼 먼저 막아야 하는 경우라도 공사 전 상태를 사진으로 남기고 견적서를 보관해 두면 금액을 주장할 근거가 됩니다.

조정으로 갈지, 소송으로 갈지

공동주택 하자는 국토교통부에 설치된 하자심사·분쟁조정위원회를 통해 하자 여부를 심사받거나 조정을 신청하는 길이 있습니다. 비용 부담이 작고 처리 기간이 비교적 짧은 편이어서, 하자 항목이 많지 않고 사업주체가 완전히 발을 빼지는 않은 상황이라면 먼저 두드려볼 만합니다. 다만 상대가 조정안을 받아들이지 않으면 강제할 수단이 없습니다.

하자 항목이 단지 전체에 걸쳐 있고 금액이 큰 경우, 또는 상대가 책임 자체를 부인하는 경우에는 소송으로 가게 됩니다. 소송은 감정 절차가 들어가면서 1년 이상 걸리는 일이 적지 않고, 감정료도 항목 수와 세대 수에 따라 올라갑니다. 보수비 추정액과 예상 비용을 먼저 견줘보고 결정하는 것이 실익 판단의 기본입니다.

담보책임기간 종료가 눈앞인데 상대가 시간을 끈다면, 기간 내에 권리를 행사했다는 점을 남기는 조치를 먼저 하는 게 순서입니다. 서면 청구, 조정 신청, 소 제기 중 어느 쪽이든 기록이 남는 방식을 택해야 합니다.

회수까지 염두에 둔 준비

판결을 받아도 상대에게 재산이 없으면 돈이 들어오지 않습니다. 시행사가 한 현장만 하고 정리되는 구조라면 특히 그렇습니다. 소송을 결심하는 단계에서 상대의 자산 상태, 보증기관의 보증 범위와 잔액, 보증기간을 함께 확인해 두면 헛걸음을 줄일 수 있습니다.

필요하면 소 제기 전에 가압류를 검토합니다. 분양대금 채권이나 미분양 물건처럼 잡을 수 있는 대상이 남아 있는 시점이 지나면 집행 단계에서 할 수 있는 일이 줄어듭니다.

하자는 발견 시점보다 정리 순서가 결과를 바꾸는 분야입니다. 지금 내 집의 어떤 하자가 어느 기간에 걸리는지, 누구를 상대로 무엇부터 청구해야 하는지 헷갈린다면 민블리에서 보유한 자료와 입주 시점을 기준으로 상황을 정리해 보실 수 있습니다. 기간이 남아 있는지부터 확인하면 다음 선택이 한결 분명해집니다.