상속 부동산 소유권이전등기, 위조 서류로 넘어간 등기 되돌리는 순서
부모님이 남긴 집이 아직 돌아가신 분 이름으로 등기부에 남아 있습니다. 어느 날 등기사항증명서를 떼어 보니 형제 중 한 사람 단독 명의로 바뀌어 있는 경우도 있습니다. 상속 분쟁은 결국 등기부 한 장을 어떻게 고칠 것인가의 문제로 모입니다.
등기를 정리하지 않으면 재산이 움직이지 않습니다
상속은 사망과 동시에 효력이 생깁니다. 그래서 등기를 하지 않아도 상속인들은 이미 공동으로 소유자입니다. 문제는 그 상태로는 아무것도 할 수 없다는 점입니다. 팔 수도, 담보로 넣을 수도, 세입자와 안정적으로 계약하기도 어렵습니다.
등기부상 명의가 고인으로 남아 있으면 매수인은 계약을 망설입니다. 대출 실행도 막힙니다. 결국 상속등기는 권리를 새로 만드는 절차가 아니라, 이미 생긴 권리를 밖으로 드러내는 절차입니다.
집값이 오른 지역일수록 상속인 사이의 다툼이 길어집니다. 다툼이 길어지는 동안 등기를 미뤄 두면, 그 사이 누군가 단독으로 등기를 마치거나 제3자에게 처분하는 일이 벌어질 수 있습니다. 순서를 정해 두는 게 중요합니다.
합의가 되는 경우: 협의분할에 의한 상속등기
상속인 전원이 누가 어느 부동산을 가질지 합의했다면, 법정상속분대로 공유등기를 하지 않고 한 사람 명의로 바로 이전등기를 할 수 있습니다. 등기원인은 협의분할에 의한 상속으로 적습니다. 핵심 요건은 '전원'입니다. 한 사람이라도 빠지면 그 협의는 효력을 인정받기 어렵습니다.
실무에서 준비 순서는 대체로 다음과 같이 흐릅니다. 서류를 먼저 모아야 상속인 범위 자체가 확정됩니다.
- 고인의 기본증명서·가족관계증명서·제적등본을 모아 상속인 전원을 확정합니다.
- 등기사항증명서로 근저당·가압류·가처분 등 기존 부담을 확인합니다.
- 상속재산분할협의서를 작성하고 상속인 전원이 인감도장을 찍고 인감증명서를 첨부합니다.
- 취득세를 신고·납부합니다. 상속으로 인한 취득세 신고 기한은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다.
- 관할 등기소에 소유권이전등기를 신청합니다.
- 등기 완료 후 등기사항증명서를 다시 확인해 기재 내용이 협의 내용과 같은지 맞춰 봅니다.
협의가 끝까지 안 되면 가정법원에 상속재산분할심판을 청구합니다. 심판이 확정되면 그 심판서를 등기원인 증서로 삼아 단독으로 이전등기를 할 수 있습니다. 상대가 협조하지 않아도 등기가 가능해지는 지점입니다.
이미 남의 이름으로 넘어가 있을 때
등기부를 떼어 보니 형제 한 사람 단독 명의로 되어 있는 경우가 있습니다. 이때 먼저 확인할 것은 등기의 원인입니다. 등기사항증명서에 적힌 등기원인과, 등기소에 보관된 신청서 부속서류를 열람해 어떤 서류로 등기가 됐는지 봐야 합니다.
내 인감증명서와 협의서 서명이 내가 한 것이 아니라면 그 등기는 원인이 없는 등기입니다. 반대로 내가 도장을 찍어 준 사실이 있는데 내용을 잘 몰랐다는 주장이라면 훨씬 어려워집니다. 다툼의 성격이 완전히 달라지므로, 서류 확인이 첫 단계입니다.
| 등기부 상태 | 주로 쓰는 청구 | 입증의 중심 |
|---|---|---|
| 고인 명의 그대로 | 협의분할 상속등기 또는 상속재산분할심판 후 이전등기 | 상속인 범위, 협의 성립 여부 |
| 상속인 1인 단독 명의(협의 없음·서류 위조 의심) | 원인무효에 따른 소유권이전등기 말소청구, 또는 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구 | 협의서·인감증명서의 진정성, 위임 사실 부존재 |
| 제3자에게 다시 넘어간 경우 | 제3자를 상대로 한 말소청구와 손해배상 병행 검토 | 제3자의 선의·유상 취득 여부, 등기 경위 |
| 상속인이 아닌 사람이 상속인처럼 등기 | 상속회복청구 | 참칭상속 사실, 침해를 안 시점 |
말소청구와 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구는 목적지가 같습니다. 진정한 소유자에게 등기를 되돌리는 것입니다. 중간 등기가 여러 개 겹쳐 있으면 하나하나 말소하기보다 이전등기청구가 간편한 경우가 있어, 등기부 구조를 보고 고릅니다.
기한은 청구 종류마다 다릅니다
상속등기 자체에는 법이 정한 기한이 없습니다. 다만 세금 신고 기한과, 분쟁으로 갈 때의 청구 기한은 따로 돌아갑니다. 특히 상속회복청구권과 유류분은 기간이 짧아서 먼저 달력에 표시해 두는 게 안전합니다.
- 상속회복청구권: 침해를 안 날부터 3년, 침해행위가 있은 날부터 10년(민법 제999조).
- 유류분 반환청구: 침해 사실을 안 날부터 1년, 상속개시 시부터 10년.
- 상속 취득세 신고·납부: 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월.
- 상속포기·한정승인: 상속개시를 안 날부터 3개월.
- 소유권에 기한 말소등기청구: 소멸시효로 소멸하지 않는다는 것이 일반적인 설명이지만, 상대가 등기부취득시효를 주장하는 사안에서는 점유·등기 기간이 다시 쟁점이 됩니다.
기한이 문제되는 사안에서는 언제 알았는지가 다툼의 핵심이 됩니다. 등기사항증명서를 처음 발급한 날, 상대의 연락을 받은 날, 세금 고지서를 받은 날 같은 흔적을 모아 두면 시점을 설명하기 쉬워집니다.
소송보다 먼저 해야 하는 한 가지
등기를 되돌리는 소송은 몇 달에서 몇 년이 걸립니다. 그 사이 상대가 부동산을 팔거나 근저당을 설정하면, 이겨도 되돌리기가 훨씬 복잡해집니다. 그래서 다툴 뜻이 정해졌다면 부동산처분금지가처분을 먼저 검토합니다.
가처분은 본안에서 주장할 권리를 소명하고 담보를 제공하는 절차입니다. 등기부에 가처분이 기재되면 이후 거래가 사실상 멈춥니다. 상대가 협상 테이블로 나오는 계기가 되기도 합니다.
실익도 같이 계산해야 합니다. 부동산 가액, 내 지분 비율, 인지·송달료와 감정 비용, 예상 기간을 놓고 보면 소송 대신 지분 정산이나 매각 후 분배로 끝내는 편이 나은 경우도 적지 않습니다. 형제 사이라면 조정으로 마무리하는 선택지도 남아 있습니다.
등기부와 협의서, 가족관계 서류만 있어도 지금 어느 청구가 맞는지, 기한이 얼마 남았는지 가늠할 수 있습니다. 민블리에 상황과 서류 내용을 정리해 주시면 상속등기부터 말소·이전등기청구까지 어떤 순서로 움직이면 되는지 함께 짚어 드립니다.
자주 묻는 질문
상속등기를 안 하고 몇 년이 지났는데 지금도 할 수 있나요?
상속등기 자체에는 신청 기한이 없어 몇 년이 지난 뒤에도 가능합니다. 다만 취득세 신고 기한을 넘기면 가산세가 붙고, 그 사이 상속인 중 누군가 사망하면 그 사람의 상속인까지 전원 합의가 필요해져 절차가 복잡해집니다. 서류상 상속인 범위를 먼저 확정한 뒤 진행하는 편이 빠릅니다.
제 도장 없이 형이 단독으로 상속등기를 했습니다. 어떻게 되돌리나요?
먼저 등기소에서 등기신청 부속서류를 열람해 어떤 협의서와 인감증명서가 쓰였는지 확인합니다. 내 의사 없이 만들어진 서류라면 그 등기는 원인이 없는 등기이므로 말소등기청구나 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구가 가능합니다. 그 사이 처분을 막기 위해 부동산처분금지가처분을 같이 검토하는 것이 보통입니다.
상속 부동산을 상속등기 없이 바로 팔 수 있나요?
매수인에게 소유권을 넘기려면 등기가 연결되어야 하므로, 실무에서는 상속등기를 먼저 마치고 매매로 이전하는 방식이 일반적입니다. 상속인이 여럿이면 전원이 매도인으로 참여하거나 협의분할로 명의를 한 사람에게 모은 뒤 파는 방법을 씁니다. 상속인 사이에 다툼이 있으면 매매 자체가 지연되므로 등기 정리를 앞세우는 게 낫습니다.
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