살던 집이 경매에 넘어갔을 때, 배당요구와 대항력 확인 순서

통지를 받으면 등기부부터 펴 봅니다

경매개시결정 통지는 이해관계인에게 보내집니다. 임차인도 대상입니다. 겁부터 먹기보다, 등기사항전부증명서를 떼서 순서를 맞춰 보는 일이 먼저입니다.

확인할 것은 두 가지 날짜입니다. 하나는 등기부에 가장 먼저 잡힌 근저당권·가압류·압류 같은 담보권의 설정일입니다. 다른 하나는 내 전입신고일과 확정일자입니다. 이 둘의 선후가 임차인의 운명을 거의 결정합니다.

내 전입일이 최선순위 담보권보다 빠르면, 경매로 집이 팔려도 임차권은 낙찰자에게 그대로 넘어갑니다. 반대로 담보권이 먼저면 임차권은 매각으로 소멸합니다. 이 경우 배당에서 받지 못한 보증금은 낙찰자에게 요구할 수 없습니다.

대항력과 우선변제권은 다른 권리입니다

두 단어를 섞어 쓰는 분이 많습니다. 성격이 다릅니다. 대항력은 '집을 산 사람에게 계속 살겠다, 보증금을 받겠다'고 버티는 힘입니다. 주택의 인도와 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시부터 생깁니다.

우선변제권은 경매 대금에서 후순위 채권자보다 먼저 배당받는 힘입니다. 대항요건에 더해 임대차계약서에 확정일자를 받아야 생깁니다. 전입신고만 해 두고 확정일자를 빠뜨린 경우, 낙찰자에게 버틸 수는 있어도 배당 순위에서는 밀립니다.

최우선변제는 지역과 계약 시점에 따라 기준 금액이 다릅니다. 소액임차인 기준에 해당하는지는 계약 당시 시행되던 기준으로 따지는 것이 일반적이므로, 현재 기준만 보고 단정하지 않는 편이 안전합니다.

배당요구 종기, 이 날짜를 놓치면 배당이 없습니다

우선변제권이 있어도 가만히 있으면 돈이 나오지 않습니다. 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구 신청을 해야 배당표에 이름이 올라갑니다. 종기는 첫 매각기일 이전으로 정해지고, 법원 경매 공고와 통지문에 적혀 있습니다.

신청할 때는 배당요구신청서에 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 확정일자 확인이 가능한 자료를 붙입니다. 계약서 원본은 보관해 두고, 사본에 확정일자 도장이 선명하게 나오는지 확인합니다. 보증금 증액 계약을 했다면 증액분 계약서도 함께 냅니다.

• 배당요구 종기 확인: 법원 경매정보 사이트의 사건 내역, 송달받은 통지서
• 제출 서류: 배당요구신청서, 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 계좌번호
• 종기 이후에는 배당요구를 철회해 조건을 바꾸는 것이 제한됩니다
• 이미 임차권등기명령으로 등기를 마친 임차인은 별도 배당요구 없이도 배당 대상이 되는 경우가 있습니다
• 보증금 일부를 이미 받았다면 그 내역도 정확히 적습니다

이사를 서두르지 마십시오. 대항요건은 배당요구 종기까지 유지되어야 하는 것이 원칙입니다. 사정상 먼저 나가야 한다면 임차권등기명령을 받아 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 짐을 빼는 순서가 안전합니다.

낙찰이 되고 난 다음

매각이 끝나면 배당기일이 잡히고 배당표가 작성됩니다. 배당표에 적힌 금액이 예상과 다르면 배당기일에 출석해 이의를 진술하고, 이후 배당이의의 소로 다툴 수 있습니다. 출석하지 않으면 다투기 어려워집니다.

대항력이 있는 임차인이 배당에서 보증금 전액을 받지 못했다면, 부족한 금액에 대해서는 낙찰자에게 주장할 수 있습니다. 그 돈을 받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 되는 것이 원칙입니다. 반대로 대항력이 없다면 낙찰자의 인도명령 대상이 되고, 남은 보증금은 종전 임대인을 상대로 따로 청구해야 합니다.

임대인을 상대로 판결을 받아도 재산이 없으면 회수가 어렵습니다. 임대인 명의의 다른 부동산, 예금, 임대수입 같은 것이 있는지 미리 살펴 두고, 필요하면 가압류를 먼저 걸어 두는 편이 낫습니다. 판결 뒤에는 재산명시와 재산조회로 이어집니다.

공매로 진행될 때의 차이

세금 체납으로 압류된 부동산은 법원 경매가 아니라 한국자산관리공사의 공매로 처분되기도 합니다. 용어가 달라 헷갈립니다. 공매에서는 배당요구가 아니라 배분요구라고 부르고, 배분요구 종기까지 신청해야 배분을 받습니다.

한 부동산에 경매와 공매가 함께 진행되는 경우도 있습니다. 이때는 두 절차를 모두 확인해야 합니다. 어느 한쪽에만 신고해 두고 안심하다가 다른 절차에서 배제되는 일이 생깁니다.

준비할수록 받는 금액이 달라집니다

임차인이 손에 쥘 수 있는 결과는 대체로 세 갈래입니다. 배당으로 전액 회수, 일부 배당 후 낙찰자에게 잔액 주장, 배당 실패 후 임대인 상대 청구입니다. 어느 갈래로 갈지는 통지를 받은 직후 며칠 동안의 확인과 신청으로 거의 정해집니다.

등기부 순위, 전입일과 확정일자, 배당요구 종기. 이 세 가지를 오늘 안에 확인해 두면 남은 선택지가 훨씬 또렷해집니다. 서류만으로 판단이 서지 않는다면 민블리에 계약서와 등기부, 법원 통지문을 정리해 보여 주세요. 어느 순서로 무엇을 신청해야 하는지부터 함께 짚어 드립니다.