전세보증금 못 받았을 때, 임차권등기부터 소송까지 순서

만기가 지났다고 곧바로 청구가 되는 건 아닙니다

보증금 반환을 청구하려면 임대차가 종료됐다는 점이 정리돼 있어야 합니다. 기간 만료로 끝나는 경우가 가장 깔끔하지만, 통지를 제때 하지 않아 계약이 자동으로 연장된 상태인지부터 확인해야 합니다.

주택임대차보호법은 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리도록 정하고 있습니다. 양쪽 다 아무 말이 없으면 같은 조건으로 다시 연장된 것으로 봅니다. 이른바 묵시적 갱신입니다.

묵시적 갱신 상태라면 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다. 즉 통지한 그날 보증금을 달라고 할 수는 없습니다. 이 3개월을 모르고 이사 날짜를 먼저 잡아 분쟁이 커지는 경우가 많습니다.

그래서 첫 단계는 통지의 증거를 남기는 일입니다. 전화로만 말했다면 "지난번 말씀드린 대로 갱신하지 않고 나가겠습니다"라는 문자를 다시 보내 두세요. 날짜가 중요한 사안이면 내용증명으로 한 번 더 못 박아 두는 편이 안전합니다.

보증금을 못 받은 채 이사 가야 한다면, 임차권등기명령이 먼저입니다

임차인의 힘은 그 집에 살면서 전입신고를 유지하는 데서 나옵니다. 점유와 주민등록이 대항력의 근거이고, 여기에 확정일자가 붙어야 우선변제권이 생깁니다. 보증금을 못 받은 상태에서 짐을 빼고 전입을 옮기면 이 두 가지가 한꺼번에 사라질 수 있습니다.

그걸 막는 장치가 임차권등기명령입니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우, 주택 소재지 관할 법원에 신청해 등기부에 임차권을 올려 두면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 2023년 법 개정으로 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 집행이 가능해져, 연락이 닿지 않는 임대인 때문에 발이 묶이는 상황은 줄었습니다.

중요한 건 순서입니다. 신청만 해 두고 이사하는 게 아니라, 등기부에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 짐을 빼는 것이 원칙입니다. 등기사항전부증명서를 직접 떼어 확인하세요.

• 임대차계약서 원본과 확정일자 확인
• 주민등록초본(전입일자가 드러나는 것)
• 계약 종료를 알린 문자·내용증명 등 통지 자료
• 등기사항전부증명서로 근저당·가압류 등 선순위 권리 확인
• 보증금 일부만 받았다면 입금 내역과 잔액 계산 자료

청구 방법 고르기: 지급명령이냐, 소송이냐

임대인이 금액 자체는 다투지 않고 시간만 끄는 유형이면 지급명령이 빠릅니다. 서류 심사만으로 결정이 나오고, 2주 안에 이의가 없으면 확정돼 집행권원이 됩니다. 다만 이의가 들어오면 그대로 소송으로 넘어가므로, 다툴 기미가 뚜렷한 사안에서는 처음부터 소를 제기하는 편이 시간 낭비가 적습니다.

임대인이 흔히 드는 반박은 원상회복 비용과 연체 차임 공제입니다. 벽지·장판·곰팡이 문제로 수백만 원을 깎자고 나오는 일이 잦습니다. 퇴거 전후 사진과 입주 당시 사진, 관리비 정산 내역을 미리 확보해 두면 공제 주장을 좁힐 수 있습니다.

보증금 반환과 주택 인도는 서로 맞바꾸는 관계입니다. 그래서 집을 계속 점유하고만 있으면 임대인이 지체에 빠졌다고 보기 어려운 경우가 생깁니다. 임차권등기를 마치고 집을 비워 열쇠를 넘기면, 임차인은 자기 몫의 의무를 다한 상태가 되어 지연손해금을 주장하기가 훨씬 수월해집니다.

임대인에게 돈이 없어 보일 때

판결은 종이일 뿐이고, 회수는 재산이 있어야 가능합니다. 보증금 미반환 사례 상당수는 임대인이 여러 채를 깔고 앉아 돌려막기를 하다가 한꺼번에 무너진 유형입니다. 소송을 걸기 전에 회수 가능성을 먼저 가늠해야 합니다.

1. 등기사항전부증명서로 해당 주택의 선순위 근저당·가압류·압류 규모를 확인합니다.
2. 같은 건물 다른 호실, 임대인 명의 다른 부동산의 권리관계도 함께 살핍니다.
3. 재산이 빠져나갈 정황이 있으면 소 제기 전에 가압류를 검토합니다.
4. 판결을 받은 뒤에는 재산명시·재산조회로 예금과 급여, 다른 부동산을 찾습니다.
5. 집행 대상이 특정되면 압류·추심이나 강제경매로 넘어갑니다.

이미 그 집이 경매에 넘어갔다면 소송보다 배당 절차가 먼저입니다. 배당요구 종기 안에 배당요구를 해야 우선변제권을 행사할 수 있고, 이 기한을 놓치면 순위가 있어도 배당에서 빠집니다. 보증금 규모와 지역 기준에 따라 소액임차인 최우선변제가 적용되는지도 함께 따져야 합니다.

보증보험에 가입돼 있다면 보증기관의 이행청구 절차가 가장 빠른 길입니다. 전세사기 피해자 결정을 받아 지원을 받을 수 있는 유형인지도 확인해 볼 수 있습니다. 다만 인정 요건과 지원 내용은 제도 변경이 이어지고 있어, 신청 시점 기준으로 요건을 다시 확인하는 편이 좋습니다. 같은 건물 안에서도 계약 시점과 경위에 따라 결과가 갈리는 경우가 있습니다.

얼마를 받아낼 수 있고, 얼마가 드는가

청구 금액은 보증금 원금에 지연손해금을 더한 것이 기본입니다. 소장이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 관련 법률에 따른 높은 이율이 적용될 수 있어, 늦게 받을수록 임대인 부담이 커지는 구조입니다. 이 점이 협상에서 지렛대가 되기도 합니다.

이사비, 중개수수료, 대출 연장 이자 같은 부수 손해는 자동으로 인정되지 않습니다. 임대인의 반환 지연과 그 지출 사이의 연결고리를 자료로 보여줘야 합니다. 보증금반환채권의 소멸시효는 일반적으로 10년이지만, 몇 년씩 방치하면 임대인 재산이 먼저 사라집니다. 시효보다 회수 시점이 더 급한 문제입니다.

보증금 사안은 한 가지 절차로 끝나는 일이 드뭅니다. 임차권등기로 자리를 지키고, 청구로 집행권원을 만들고, 집행으로 실제 돈을 받는 세 단계가 맞물립니다. 지금 어느 단계에 서 있는지, 다음에 무엇을 해야 손해가 줄어드는지 정리가 필요하다면 민블리에서 계약서와 등기부를 기준으로 상황을 함께 짚어 보실 수 있습니다.