공사대금 못 받았을 때, 기성고 산정부터 청구까지 순서
공사는 거의 끝났는데 잔금이 들어오지 않습니다. 발주처는 하자가 있다고 하고, 일정이 늦었다고도 합니다. 이럴 때 먼저 할 일은 항의가 아니라, 내가 한 일의 양을 숫자로 고정하는 작업입니다.
도급·용역 분쟁은 '얼마나 했는가'에서 갈립니다
도급계약이 끝까지 가면 분쟁이 적습니다. 문제는 중간에 멈출 때입니다. 발주처가 계약을 해지하거나, 시공사가 대금 미지급을 이유로 공사를 중단한 상황이 전형적입니다.
이때 법원이 보는 핵심은 계약서 총액이 아닙니다. 중단 시점까지 실제로 완성된 부분의 비율, 즉 기성고입니다. 일반적으로 기성고 비율은 '이미 완성된 부분에 들어간 공사비'를 '완성된 부분의 공사비 + 미시공 부분을 완성하는 데 드는 공사비'로 나눠 계산합니다. 여기에 약정 총공사대금을 곱한 금액이 받을 수 있는 돈의 기준이 됩니다.
그래서 투입한 자재비와 인건비를 그대로 더해 청구하면 어긋나는 경우가 많습니다. 실제 지출액이 아니라 비율로 환산한 금액이라는 점을 먼저 이해하는 게 출발점입니다.
증거는 공사가 멈춘 그 주에 만들어집니다
현장은 변합니다. 다른 업체가 들어와 마무리하면 내가 어디까지 했는지 흔적이 사라집니다. 분쟁이 감지되는 순간 현장 상태를 고정해두는 작업이 가장 값싸고 확실한 방어입니다.
- 중단 시점의 현장 사진·동영상. 날짜가 기록되게 촬영하고, 전체 조망과 세부를 모두 남깁니다
- 작업일보, 출역일지, 자재 반입 내역, 거래명세서, 세금계산서
- 발주처와 주고받은 카카오톡·문자·이메일. 특히 추가공사 지시와 설계 변경 요청
- 기성 검사 결과, 기성금 청구서와 그에 대한 발주처의 회신
- 하도급 업체에 지급한 대금 내역(하도급이 있는 경우)
- 계약서, 설계도면, 내역서, 변경합의서 원본
현장이 곧 철거되거나 제3자가 투입될 상황이면 증거보전 신청을 검토할 수 있습니다. 법원이 검증이나 감정을 미리 실시해 현재 상태를 기록으로 남기는 절차입니다. 소송 전이라도 신청할 수 있습니다.
구두 추가공사가 가장 흔한 함정입니다
현장에서는 "이것도 좀 해주세요"라는 말이 자주 오갑니다. 공사가 끝나면 발주처는 그런 말을 한 적 없다고 하거나, 원래 계약 범위에 포함된 일이라고 주장합니다. 추가공사대금 다툼의 대부분이 여기서 생깁니다.
추가공사를 인정받으려면 두 가지를 보여야 합니다. 기존 계약 내역서에 없던 일이라는 점, 그리고 발주처가 그 작업을 요청했거나 알면서 받아들였다는 점입니다. 도면과 내역서를 대조한 비교표, 지시가 담긴 메시지, 변경 전후 사진이 함께 있으면 설득력이 올라갑니다.
가장 좋은 방법은 당시에 한 장짜리 확인서를 받아두는 것입니다. 그게 어려웠다면, 지금이라도 "지난 O월 O일 지시하신 추가 작업 범위와 금액을 확인해 주십시오"라는 문자를 보내 상대의 반응을 남겨두는 편이 낫습니다.
발주처가 꺼내는 하자와 지체상금에 대응하기
공사대금을 청구하면 상대는 대체로 두 가지로 맞섭니다. 하자가 있으니 보수비만큼 빼라는 주장, 그리고 공기가 늦었으니 지체상금을 공제하라는 주장입니다. 이 둘은 성격이 다릅니다.
하자 주장은 하자가 실제로 존재하는지, 그 원인이 시공에 있는지가 쟁점입니다. 설계도면대로 시공했는데 도면 자체에 문제가 있었다면 책임 구조가 달라집니다. 발주처가 지정한 자재를 썼다가 생긴 문제도 마찬가지입니다. 하자보수비 상당액은 공사대금과 상계되는 경우가 많으므로, 금액 자체를 다투는 것이 실익입니다.
지체상금은 약정된 준공일을 넘긴 일수에 요율을 곱해 계산합니다. 다만 지연 원인이 발주처에 있으면 그 기간은 빠집니다. 설계 변경, 민원, 인허가 지연, 선행 공정 지체, 자재 지급 지연 같은 사정이 있었다면 공정표와 당시 연락 기록으로 시간대를 복원해야 합니다. 요율이 지나치게 높아 부당한 경우 법원이 감액하는 사례도 있습니다.
청구 전에 확인할 기한과 수단
공사대금 채권은 단기소멸시효가 적용되는 대표적인 채권입니다. 민법은 도급받은 자의 공사에 관한 채권을 3년의 단기소멸시효 대상으로 정하고 있습니다. 준공 후 몇 년이 지나 뒤늦게 청구하려다 시효 문제에 걸리는 경우가 적지 않습니다.
| 구분 | 주요 내용 | 선택 기준 |
|---|---|---|
| 내용증명 | 기성고 금액과 지급 기한 통지 | 상대가 지급 의사는 있으나 금액을 다툴 때 |
| 가압류 | 발주처 부동산·예금·공사대금 채권 보전 | 상대 재산이 빠져나갈 조짐이 보일 때 |
| 지급명령 | 서면 심리로 빠르게 집행권원 확보 | 금액 다툼이 거의 없고 상대가 무대응일 가능성이 클 때 |
| 민사조정 | 감정 전에 비율로 합의 | 기성고 다툼은 있으나 양측 모두 장기전을 피하고 싶을 때 |
| 공사대금 청구 소송 | 기성고 감정을 거쳐 판결 | 추가공사·하자·지체상금이 뒤엉켜 있을 때 |
상대 재산을 미리 묶어두는 작업은 순서상 거의 맨 앞에 옵니다. 판결을 받아도 집행할 재산이 없으면 종이에 그칩니다. 발주처가 제3자에게 받을 공사대금이나 분양대금이 있다면 그 채권을 가압류하는 방법도 있습니다.
건물 신축이나 수리 공사라면 유치권을 검토할 여지도 있습니다. 다만 공사대금 채권이 그 건물에 관해 생긴 것이어야 하고, 점유를 계속 유지해야 합니다. 중간에 점유를 잃으면 주장하기 어려워집니다. 점유 방식과 안전 문제를 함께 따져야 하는 수단입니다.
소송으로 가면 감정이 승부처입니다
기성고 다툼이 있는 사건은 대개 법원 감정을 거칩니다. 감정인이 현장과 자료를 토대로 완성 부분의 공사비와 잔여 공사비를 산정합니다. 감정 결과가 판결 금액을 사실상 좌우하는 일이 많습니다.
- 소장 접수와 청구금액 특정(기성고 추정액 기준, 감정 후 확장 예정 명시)
- 상대 답변서에서 하자·지체상금 주장 확인
- 감정 신청과 감정 범위·질문사항 제출
- 현장 감정 실시, 입회해 시공 내역 설명
- 감정서 수령 후 사실조회·보완 감정 요청 검토
- 감정 결과를 반영한 청구취지 변경
- 판결 또는 화해권고·조정 단계에서 마무리
감정 질문사항을 어떻게 짜느냐에 따라 결과가 달라집니다. 추가공사 부분을 감정 대상에 넣지 않으면 나중에 인정받기 어렵습니다. 하자 주장에 대해서도 보수 방법과 비용 범위를 구체적으로 물어야 과도한 공제를 막을 수 있습니다.
공사대금 사건은 자료가 흩어져 있을수록 시간이 길어집니다. 계약서와 내역서, 중단 시점 사진, 지시 메시지를 모아 한 번 정리해보면 받을 수 있는 금액의 윤곽이 잡힙니다. 민블리에서 보유한 자료 상태를 기준으로 어떤 순서가 실익이 있는지 함께 짚어볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
공사를 70% 했는데 계약이 해지되면 공사대금 70%를 받나요
실제 시공한 물리적 진척률과 법적 기성고 비율은 다를 수 있습니다. 완성된 부분에 든 공사비와 남은 공사를 끝내는 데 드는 비용을 비교해 비율을 정하고, 거기에 약정 총공사대금을 곱하는 방식이 일반적입니다. 마감 공정이 많이 남았다면 체감 진척률보다 비율이 낮게 나오기도 합니다. 그래서 감정 단계에서 산정 근거를 다투는 것이 중요합니다.
계약서 없이 구두로 한 공사도 대금을 청구할 수 있나요
계약서가 없어도 도급계약은 성립합니다. 다만 공사 범위와 대금이 얼마로 합의됐는지를 다른 자료로 증명해야 합니다. 견적서, 입금 내역, 작업 지시가 담긴 메시지, 현장 사진, 동료 작업자의 진술이 그 역할을 합니다. 금액 합의가 불분명하면 통상 공사비 수준으로 인정되는 경우도 있습니다.
공사대금 소멸시효는 언제부터 계산하나요
일반적으로 대금을 청구할 수 있게 된 때, 즉 약정된 지급기일이 기준입니다. 도급공사에 관한 채권은 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다. 기간이 임박했다면 소 제기나 지급명령 신청, 가압류 같은 조치로 시효 진행을 끊어야 합니다. 상대가 일부를 변제하거나 채무를 인정하는 서면을 주는 경우에도 시효가 새로 시작될 수 있습니다.
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