매매계약 파기됐을 때, 계약금 반환과 위약금 청구 순서

깨진 이유부터 구분해야 청구가 정해집니다

매매계약이 틀어지는 모습은 비슷해 보여도 법적으로는 전혀 다른 통로를 탑니다. 단순히 마음이 바뀐 것인지, 상대가 약속한 날짜에 돈이나 등기를 내놓지 않은 것인지, 아니면 목적물에 숨은 문제가 있었던 것인지에 따라 청구할 수 있는 금액이 달라집니다.

가장 흔한 착각은 '계약을 깬 사람이 무조건 물어준다'는 생각입니다. 계약금 단계에서 해약금으로 해제하는 것은 계약 위반이 아니라 법이 열어둔 선택지입니다. 이 경우에는 손해를 따로 계산해 더 받기 어렵습니다. 반대로 상대가 이행기를 넘겨 계약을 깨뜨렸다면, 계약금 외에 실제로 입은 손해까지 청구할 길이 열립니다.

계약금만 오간 단계에서 깨졌을 때

민법은 계약금을 해약금으로 추정합니다. 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지는, 계약금을 준 쪽은 그것을 포기하고, 받은 쪽은 배액을 돌려주면서 계약을 풀 수 있습니다. 여기서 핵심 단어는 '이행에 착수하기 전까지'입니다.

중도금이 들어갔다면 이미 이행에 착수한 것으로 보는 것이 보통입니다. 그 뒤에는 마음이 바뀌었다는 이유만으로 계약금을 포기하고 빠져나올 수 없습니다. 그래서 매도인이 값을 더 받으려고 계약을 흔들 조짐이 보이면, 매수인이 약정일보다 앞서 중도금을 넣어 해약 여지를 막는 선택을 하기도 합니다. 다만 이행기 전 중도금 지급이 허용되는지는 계약 내용에 따라 다툼이 생길 수 있습니다.

매도인이 배액을 상환하며 해제하려면 말만으로는 부족합니다. 배액을 실제로 제공해야 해제의 효력을 인정받는 쪽으로 실무가 운용됩니다. 상대가 수령을 거부하면 공탁을 검토합니다. 계약금의 일부만 먼저 송금한 상태에서 깨진 경우, 배액 기준을 '실제 받은 돈'이 아니라 '약정한 계약금'으로 본 판단이 있어, 계약서에 적힌 금액이 기준이 되는 경우가 많습니다.

상대가 날짜를 지키지 않은 경우의 순서

잔금일이 지났는데 매수인이 돈을 넣지 않거나, 매도인이 등기서류를 준비하지 않는 상황입니다. 이때는 바로 해제 통보를 보내기보다 절차를 밟아야 나중에 해제의 효력을 인정받습니다.

1. 내 쪽 의무를 이행할 준비가 되어 있음을 먼저 갖춥니다. 매수인이라면 잔금 조달 증빙, 매도인이라면 등기 서류와 말소 가능한 상태를 정리합니다.
2. 상당한 기간을 정해 이행을 촉구하는 내용증명을 보냅니다. 기간은 사안에 따라 다르지만 통상 일주일 안팎으로 잡고, 기간 내 미이행 시 계약이 해제된다는 뜻을 함께 적습니다.
3. 기간이 지나도 응답이 없으면 해제 의사를 명확히 통지합니다. 도달 시점이 남도록 내용증명 또는 수신 확인이 되는 방법을 씁니다.
4. 받은 돈의 반환과 손해배상을 함께 청구합니다. 해제로 받은 금전을 돌려줄 때는 받은 날부터의 이자가 붙습니다.
5. 부동산이 다른 사람에게 넘어갈 위험이 있다면 처분금지가처분을, 돈만 받으면 되는 상황이라면 상대 재산에 대한 가압류를 함께 검토합니다.

계약을 해제해도 손해배상 청구권은 사라지지 않습니다. 해제와 손해배상은 함께 갈 수 있습니다. 실제로는 다른 집을 구하느라 더 낸 비용, 계약 파기로 연쇄적으로 날린 다른 계약의 계약금, 대출 실행이 어긋나며 생긴 비용 등이 문제가 됩니다. 다만 모든 손해가 다 인정되는 것은 아니고, 계약 당시 상대가 그런 사정을 알았거나 알 수 있었는지가 함께 따져집니다.

위약금 조항이 있을 때와 없을 때

계약서에 '위약 시 계약금 상당액을 위약금으로 한다'는 문구가 있으면, 이는 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 예정액이 정해져 있으면 실제 손해가 얼마인지 증명하지 않아도 그 금액을 청구할 수 있습니다. 대신 손해가 더 크다는 이유로 그 이상을 받아내기는 어렵습니다.

예정액이 지나치게 과하면 법원이 적당히 줄일 수 있습니다. 계약 규모, 위반 경위, 상대가 얻은 이익, 거래 관행 등을 종합해 판단합니다. 그래서 위약금을 청구하는 쪽은 그 금액이 과하지 않다는 사정을, 지급을 다투는 쪽은 감액 사유를 각각 정리해 두는 편이 낫습니다.

위약금 조항이 아예 없다면 실제 손해를 하나씩 증명해야 합니다. 영수증, 이체내역, 대체 계약서, 중개보수 지급 내역처럼 숫자로 설명되는 자료가 필요합니다. 막연히 '속상했다'는 사정만으로는 금액이 잡히지 않습니다.

소송 전에 모아두면 달라지는 자료

매매 분쟁은 대부분 '누가 먼저 어겼는가'에서 승패가 갈립니다. 그 판단 재료는 대부분 계약 전후의 기록입니다. 기억에 의존하지 말고 흔적을 남겨야 합니다.

• 계약서 원본과 특약사항, 수기로 고친 부분이 있다면 그 흔적까지
• 계약금·중도금 이체 내역, 영수증, 입금 계좌 명의
• 잔금일 전후 상대방과 주고받은 문자, 메신저, 통화 녹음
• 중개사무소와 오간 연락, 중개대상물 확인설명서
• 해제 통지 내용증명과 배달 기록
• 계약 파기로 추가 지출한 비용 증빙(이사비, 대출 관련 비용, 다른 계약의 계약금 등)

기한도 미리 확인해 둡니다. 계약에서 생긴 금전 청구권은 일반적으로 10년, 상행위로 인한 것이라면 5년의 소멸시효가 적용됩니다. 기간이 넉넉해 보여도 상대가 재산을 정리해 버리면 판결을 받아도 회수가 어려워집니다. 다툼이 길어질 조짐이 보이면 보전처분을 먼저 검토하는 쪽이 현실적입니다.

실익 계산도 빼놓지 마십시오. 청구액이 3천만 원 이하라면 소액사건 절차로 비교적 빠르게 진행할 수 있고, 사실관계가 단순하고 상대도 일부 책임을 인정한다면 조정으로 마무리하는 편이 회수까지의 시간을 줄여줍니다.

계약금을 포기해야 하는 상황인지, 배액이나 위약금을 받아낼 수 있는 상황인지는 계약서 문구 한 줄과 송금 시점 하나로 뒤집히기도 합니다. 민블리에서 계약서와 이체 내역, 주고받은 메시지를 토대로 어느 통로로 청구하는 것이 맞는지, 지금 보전처분이 필요한 단계인지 함께 정리해 드립니다.